Ein Bebauungsplan (verkürzt als B-Plan bezeichnet) regelt die Art und Weise der möglichen Bebauung von Grundstücken und deren Nutzung.

Der Bebauungsplan wird in der Regel nur für einen Teil des Gemeindegebietes, etwa ein einzelnes Grundstück oder einen Stadtteil, aufgestellt und wird von der Gemeinde als Satzung festgelegt. Der Plan besteht in der Regel aus zwei Teilen, der Planzeichnung mit zeichnerischen Festsetzungen und dem Text mit weiteren schriftlichen Festsetzungen. Darüber hinaus gehört zu einem Bebauungsplan eine Begründung, in dem der Plan erläutert wird. Teil der Begründung ist auch ein Umweltbericht, wenn es sich um einen umweltprüfungspflichtigen Bebauungsplan handelt.

Die bekannteren Festsetzungen sind die Gebietstypen (Reines Wohngebiet, Allgemeines Wohngebiet, Dorfgebiet, Kleinsiedlungsgebiet, Mischgebiet, Kerngebiet, Gewerbegebiet, Industriegebiet) und den Obergrenzen für die Nutzungsmaße (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Bauhöhen, Anzahl der Vollgeschosse, Dachform und Neigung, Baulinie, Baugrenze und Firstrichtung). Weiterhin werden die überbaubaren Grundstücksflächen definiert und die Zulässigkeit von Nebengebäuden (Nebenanlagen), Stellplätzen und Garagen geregelt.

Die Planzeichen sind nach der Planzeichenverordnung (PlanzV) normiert, um die allgemeine Lesbarkeit zu gewährleisten. Die textlichen Festsetzungen erfolgen i. d. R. auf Grundlage der Formulierungen im Baugesetzbuch (BauGB) und sind somit ebenfalls weitgehend normiert.

Abweichende Bauweise

Die abweichende Bauweise ist eine Mischform zwischen offener und geschlossener Bauweise, um beispielsweise eine einseitige Grenzbebauung zu ermöglichen.  

Allgemeines Wohngebiet

Das Allgemeine Wohngebiet (WA) dient als Baugebiet vorwiegend dem Wohnen. Neben dem Wohnen sind nur wohnverträgliche Nutzungen zulässig, die meist an die Versorgungsfunktion für das Gebiet geknüpft sind. Dabei werden die Gebäude teils ausschließlich zum Wohnen, teils aber auch gemischt genutzt durch Läden und nicht störende Handwerksbetriebe im Erdgeschoss, darüber liegende Büros und Praxen insbesondere für freie Berufe sowie natürlich Wohnungen in den Obergeschossen.

Baugrenze  

Die Baugrenze ist die im Bebauungsplan festgesetzte bzw. eingezeichnete Linie, welche von Gebäuden oder deren Teilen nicht überbaut werden darf. Wenn nur eine Baugrenze und keine Baulinie festgelegt ist, kann innerhalb dieses Baufensters das Gebäude entsprechend den gesetzlichen Richtlinien, wie den erforderlichen Abstandsflächen, frei positioniert werden.

Baulinie (Fluchtlinie)

Im Gegensatz zur Baugrenze darf das Gebäude hinter der Baulinie nicht zurückbleiben, sondern die betreffende Außenwand muss exakt an der Baulinie liegen. Ziel einer Baulinie ist es zumeist, eine durchgehende Häuserflucht an der Straßenseite zu erzielen.
 

Firstrichtung

Die Firstrichtung legt die Ausrichtung des Dachfirstes (kurz First), als welches man die obere Schnittkante von zwei Dachflächen bezeichnet, fest. Im Baurecht ist häufig die Firsthöhe, ebenso wie die Traufhöhe, eine wichtige Gebäudeangabe, mit der die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens beurteilt wird.

Geschloßene Bauweise

Bei der geschlossenen Bauweise werden die Baugrundstücke zwischen den seitlichen Grenzen in voller Breite überbaut. Dabei ist eine Durchfahrt durch das Gebäude auf dem rückwärtigen Grundstücksteil erforderlich, wenn dort Gebäude oder Einstellplätze vorgesehen sind.

Geschoßflächenzahl

Die Geschossflächenzahl (abgekürzt GFZ) gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der baulichen Anlagen auf einem Grundstück zu der Fläche des Baugrundstücks an. Die GFZ ist eine Zahl und wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben.

Beispiel: Ein Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und eine GFZ von 1,0. Die Summe der Geschossfläche in allen auf dem Grundstück befindlichen Gebäuden darf somit ebenfalls 500 m² betragen. Man könnte beispielsweise ein viergeschossiges Gebäude mit jeweils 125 m² Geschossfläche pro Geschoss errichten (4 × 125 m² = 500 m²). Hätte dasselbe Grundstück eine GFZ von 0,5, würde die maximal zulässige Summe der Geschossflächen 250 m² betragen (500 m² x 0,5 = 250 m²).

Grundflächenzahl

Die Grundflächenzahl (abgekürzt GRZ) gibt den Flächenanteil eines Baugrundstückes an, der überbaut werden darf. Die GRZ ist eine Zahl und wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben. Beispiel: GRZ 0,3 = 30 % der Grundstücksfläche dürfen überbaut werden.

Mischgebiet  

Das Mischgebiet (MI) dient dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

In einem Mischgebiet stehen die beiden Nutzungsarten „Wohnen“ und „Unterbringung von Gewerbebetrieben“, gleichberechtigt nebeneinander. Dabei ist die Einschränkung zu beachten, dass die Gewerbebetriebe das Wohnen nicht wesentlich stören dürfen. Der Charakter eines Mischgebiets liegt in der damit verbundenen Nutzungsmischung. Die mit der Nutzungsmischung einhergehende wechselseitige Rücksichtnahme gilt im gesamten Geltungsbereich.

Offene Bauweise

Bei der offenen Bauweise ist zu unterscheiden zwischen Einzelhausbebauung, Doppelhausbebauung und Bebauung in Hausgruppen. Während bei der Einzelhausbebauung nach beiden Seiten und rückwärtig Grenzabstände und Bauwerksabstände einzuhalten sind, wird beim Doppelhaus an eine seitliche Grenze angebaut, an die auch der Nachbar anzubauen hat. Hausgruppen sind Reihenhäuser, die jedoch zusammen, wie auch Einzel- und Doppelhäuser je für sich, eine Länge von 50 Metern nicht überschreiten dürfen.

Reines Wohngebiet

Das Reine Wohngebiet (WR) dient als Baugebiet im Regelfall ausschließlich dem Wohnen. Andere Nutzungen sind sehr eingeschränkt und meist nur dann zulassungsfähig, wenn sie Versorgungs- oder Ergänzungsfunktion besitzen. Im Vordergrund steht die Wohnruhe.

Zu unterscheiden ist aber zwischen auf Dauer angelegtem Wohnen und temporärer Unterbringung: Formen der (angeordneten) Unterbringung in Heimen oder Unterkünften fallen im Regelfall nicht unter den Begriff des Wohnens und sind daher in einem Reinen Wohngebiet unzulässig.

In Bebauungsplänen werden Reine Wohngebiete aus Gründen der Verträglichkeit unterschiedlicher Nutzungen meist nur für deutlich abgegrenzte Einfamilienhausgebiete ausgewiesen. In der Regel werden Wohngebiete als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt.

Traufhöhe

Die Höhe vom Terrain bis zum Schnittpunkt zwischen der senkrechten Außenfläche (Oberfläche der Außenwand) und der Dachhaut, wird als Traufhöhe bezeichnet. Sie ist nicht mit der Höhe der Dachrinne über dem Erdboden zu verwechseln, sondern ist ein begrenzendes Maß im Bauplanungsrecht, das zeichnerisch ermittelt werden muss.

Vollgeschoss

Ein Geschoss ist die Gesamtheit aller Räume in einem Gebäude, die auf einer Zugangsebene liegen und horizontal verbunden sind. Es ist möglich, dass ein Geschoss Höhenunterschiede aufweist. Entscheidend ist aber die horizontale Zusammengehörigkeit der Räume.